เรื่องราวของสามพี่น้องกะเทย “เจ๊แต๋ว”, “เจ๊การ์ตูน” และ “เจ๊มดดำ” ที่ร่วมกันบริหารหอพักชาย แต่กลับต้องเผชิญกับเรื่องสยองขวัญเมื่อมีคนพบศพนักศึกษาหญิง “น้ำนิ่ง” ถูกฆาตกรรมในหอพัก วิญญาณของเธอออกตามจองเวรจนคนในหอขวัญผวา ทำให้เหล่าเจ๊ๆ ต้องหาวิธีปราบผีไปพร้อมกับการสืบหาตัวฆาตกรตัวจริง